Door een nieuw besluit van De Nederlandsche Bank moeten alle zorgorganisaties gefinancierd onroerend goed opnieuw laten taxeren. DNB heeft hiermee een richtlijn overgenomen van de European Banking Authority (EBA). Hierin wordt gesteld dat al het onroerend goed moet worden getaxeerd op basis van de marktwaarde. De reden hierachter is te herleiden tot de financiële crisis van 2008.

Voor nieuw te financieren onroerend goed moet dit voor 1 juli 2021 gebeuren. Voor bestaand onroerend goed is extra tijd beschikbaar gesteld tot 1 juli 2022.

In veel gevallen zijn zorginstellingen op basis van een onjuiste waarde(grondslag) gefinancierd. Dit kan zijn op basis van de herbouwwaarde, de boekwaarde en/of de WOZ-waarde.

De herbouwwaarde van opstallen is een inschatting van de kosten die nodig zijn om een exacte replica van de opstallen te herbouwen. Dit wordt toegepast in de brandverzekering (property damage). Uitgesloten van de herbouwwaarde voor verzekeringsdoeleinden is de waarde voor het land. Daarbij is het vaak zo dat de herbouwwaarde de opstallen vele malen hoger is dan de marktwaarde.

De Stichtingskosten of afgeschreven stichtingskosten, m.a.w. de netto boekwaarde, zijn eveneens geen juiste indicator voor de marktwaarde. In tegenstelling tot de herbouwwaarde zit hier wel de waarde voor het land bij. Dit kan echter door marktontwikkelingen sterk zijn gestegen, wat niet in de boekwaarde is gereflecteerd.  Voor alleen de opstallen is de netto boekwaarde ook geen juiste indicator. Opstallen worden voor boekhoudkundige doeleinden sneller afgeschreven dan de daadwerkelijke technisch levensduur. Hetgeen bepalend is in de marktwaarde. Hoewel boekhoudkundig het vastgoed tot WOZ-waarde kan worden afgeschreven zijn er onderdelen die voor de financiële rapportage tot een nul-waarde kunnen worden afgeschreven. Deze onderdelen kunnen in de markt nog wel een waarde vertegenwoordigen. Derhalve verschilt de marktwaarde sterk van de boekwaardes.

Waarde Wet Onroerende Zaak ofwel de WOZ-waarde lijkt een goede indicatie voor de marktwaarde, maar dit is veelal niet het geval. Voor incourante objecten schrijft de WOZ de gecorrigeerde vervangingswaarde voor. Om tot de gecorrigeerde vervangingswaarde te komen worden de taxatierichtlijnen gevolgd. Hierin staan aannames die vaak niet overeen komen met de observaties uit de markt. Tevens mist de gecorrigeerde vervangingswaarde een taxatie gebaseerd op de onderliggende inkomsten en het te verwachten risico voor een financieringspartij. Derhalve kan ook de WOZ-waarde verschillen van de marktwaarde.

Voor financieringsdoeleinden is een van de geaccepteerde waarderingsgrondslagen de marktwaarde (reële waarde). Om tot de marktwaarde te komen bestaan er drie waarderingsmethodieken. De inkomstenmethode, de marktvergelijkingsmethode en de kostenbenadering. Voor financieringsdoeleinden zijn de eerste twee veelal leidend. De kostenbenadering kan worden toegepast ter verificatie. De inkomstenmethode maakt gebruikt van onderliggende (huur)inkomsten en aanverwante kosten. Deze worden contant gemaakt op basis van een aannemelijk risico voor de financieringspartij. In de marktvergelijkingsmethode wordt de waarde ingeschat op basis van transacties van vergelijkbare objecten.

The Valuation Company (TVC) is bekend met alle drie de taxatiemethodieken alsmede objecten zoals zorginstellingen. Voor verscheidene doeleinden hebben wij in het verleden vergelijkbare objecten getaxeerd. Daarbij gaat TVC op een pragmatische en efficiënte wijze te werk. En leveren wij in een korte doorlooptijd een inzichtelijk rapport.

Peter Selhorst MRICS RT VRT, vastgoed specialist en geaccrediteerd taxateur door o.a. het RICS is graag beschikbaar voor meer informatie en/of een vrijblijvende offerte.