Vastgoed in roerige tijden

Vastgoed in een onverwachts roerige tijd.

Er is al veel geschreven over de gevolgen van de Covid-19 uitbraak voor de kantorenmarkt en de vastgoedmarkt in zijn algemeenheid. De 1,5 meter maatregelen die nu doorgevoerd worden op werkplekken en in openbare ruimten hebben een impact op de bruikbaarheid van kantoren en bedrijfsruimten. De bezettingsgraad zal hierdoor zal met name bij kantoren lager worden.

De aansluitende vraag is hoe lang deze maatregelen van kracht blijven, gaan we op den duur weer terug naar de vóór corona situatie of blijven de hygiëne maatregelen, immers de griep heeft jaarlijks ook tot gevolg dat er tussen de 2.500 en 9.000 overlijdens te betreuren zijn. Buiten het persoonlijk verdriet wat dat met zich meebrengt heeft dat ook een impact op het bedrijfsleven want een zieke griepmedewerker resulteert in afwezigheid. De verwachting is echter dat de corona maatregelen geleidelijk zullen verdwijnen zekers als er een vaccin beschikbaar is. Het ligt in lijn dat ook het thuiswerken grotendeels zal verdwijnen, daar deze trend al (internationaal) gaande was doordat er een breed gedragen besef is dat persoonlijk contact met collega’s waardevol is.

Wat zijn de gevolgen dan voor de vastgoedmarkt?

Daar waar het een bepaalde tijd in de werkomgeving qua ruimte nog behelpen blijft, is de verwachting dat op lange termijn de gevolgen voor bepaalde sectoren beperkt zijn.

De verwachte economische krimp van 5,5 – 7% leidt tot een gedeeltelijk stilgevallen vastgoedmarkt. Bij voorgaande crisis bleek dat de vastgoedmarkt, zij vertraagt, reageert met een prijsdruk. Hoewel pas als de markt weer op gang komt deze prijsdruk kan worden waargenomen is de verwachting dat ook deze keer dit mechanisme zal optreden.

In de kantorenmarkt is het aantal transacties snel teruggelopen al blijven de gevolgen op lange termijn moeilijk te voorspellen. Langlopende huurcontracten bieden momenteel zekerheid voor eigenaren echter de leegstand zal lastiger in te vullen zijn met als gevolg een prijsdruk op de huurprijzen en oplopende incentives.

De winkelmarkt bevond zich voor de covid-19 crisis al in een lastig vaarwater met enkele grote faillissementen en een moeilijke marktpositie voor kleine winkeliers. De 1,5 meter maatregelen zullen vooralsnog een sterke invloed hebben op het aantal passanten en het aantal klanten in de winkel. De verwachting is dan ook dat de huurprijzen voor winkelruimten onder druk blijven staan met as gevolg een afnemende interesse is de beleggingsmarkt. Lagere huurprijzen kunnen wellicht op termijn leiden tot kansen van kleine zelfstandige winkeliers hetgeen positief kan werken voor de diversiteit in de winkelstraat.

Een beter beeld geeft de woningmarkt met een aanhoudende vraag naar beleggingsprojecten. De particuliere markt geeft wel een stagnatie te zien veroorzaakt door onder andere de inkomens onzekerheid bij kopers. Ondanks het teruggelopen transactie volume is er nog geen effect zichtbaar op de gerealiseerde verkoopprijzen. Een kleine onzekerheid is de licht oplopende hypotheekrente met betrekking tot de waarde ontwikkeling in de particuliere markt. De huurmarkt in het sociale- en middensegment blijft onverminderd sterk doordat er een structureel tekort bestaat aan dergelijke woningen. De verwachting is dat de vraag naar huurwoningen in deze segmenten nog zal toenemen omdat eventuele aankopen worden uitgesteld.

De bedrijfsruimtemarkt geeft nog een stabiel beeld te zien. Hoewel in sommige segmenten van productiebedrijven zorgen zijn over de aanvoer van materialen en bijvoorbeeld onderdelen is er vertrouwen dat in het post covid-19 tijdperk deze problemen snel zijn opgelost. Bij die bedrijven die afhankelijk zijn van het consumentenvertrouwen is de onzekerheid groter wat op termijn kan leiden tot een afname van de vraag op de bedrijfsruimtemarkt. De logistieke markt, vooral in trek bij grote beleggers zal, naar verwachting, minder geraakt worden door de toename van onder andere de online aankopen.

Het segment waar de effecten het grootst zijn is de hotels, leisure, horeca en evenementen. De beperkende maatregelen leiden ertoe dat de vooruitzichten op een snel herstel niet rooskleurig zijn. Het zal moeten blijken in hoeverre voor bijvoorbeeld de horeca en de leisure deze crisis zal leiden tot faillissementen. Met als gevolg een toenemende vastgoed leegstand welke niet eenvoudig opnieuw te verhuren is, of dan alleen tegen een lagere huurprijs. De verwachte vastgoedwaarde zal waarschijnlijk dan ook dalende tendens te zien geven. Voor de hotel- en vakantie sector is de verwachting dat zij is lijn met de maatregelen weer opstarten en deels in de tweede helft van het jaar weer een positief beeld laten zien. Grote onzekerheid is de ontwikkeling van het (internationale) toerisme. Bij een langzaam herstel zal de hotel- en vakantie sector afhankelijk blijven van de binnenlandse vraag. Vooralsnog is de verwachting dat de algehele markt 1 à 2 jaar nodig zal hebben om te herstellen en er een consolidatie zal optreden waarbij kleine locaties zullen worden overgenomen of worden gesloten. Beleggers zullen naar het zich laat aanzien kritisch zijn in dit segment.

De evenementen sector is zodanig hard getroffen dat de verwachting is dat zij zonder steun van de overheid bedreigd wordt in zijn bestaan. Vastgoed investeringen in deze sector zullen dan ook niet, of nauwelijks plaatsvinden. Rendementen in deze sector zullen, naar verwachting dan ook sterk stijgen.

Afsluitend blijkt bij een kleine rondgang langs professionele partijen dat er vooral zorgen zijn over het risico profiel op bepaalde sectoren vastgoed, met name de sectoren die nu hard worden getroffen zal er leegstand in het vastgoed kunnen ontstaan door faillissementen of reducering van bedrijfsactiviteiten. Tevens zien we in de beleggingsmarkt dat voor financiering met een hoger risico profiel de rente stijgt wat in enkele gevallen leidt tot een verdubbeling. De verwachting is dan ook dat de rendementen in enkele sectoren de komende periode licht zullen stijgen met als gevolg een afvlakking van de waarde en in sommige gevallen zelfs een waarde daling.

Peter Selhorst MRICS, RT
Director
The Valuation Company

Scroll naar top